목차
토지 용도지역 기본 분류와 확인 방법
제1종일반주거지역 이용 제한 상세
제2종일반주거지역 이용 제한 상세
준주거지역 이용 제한 상세
상업지역 이용 제한 상세
공업지역 이용 제한 상세
녹지지역 이용 제한 상세
특정용도지역 이용 제한 상세
허용·제한 건축물 예시 표
용도지역 변경 신청 절차
실제 사례와 주의사항
자주 묻는 질문
토지 용도지역 확인부터 시작하세요
토지 용도지역에 따라 달라지는 이용 제한을 피하려면 먼저 자신의 토지가 어떤 용도지역에 속하는지 확인하는 게 핵심입니다. 토지 용도지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 크게 나뉘며, 그 안에서 세부 용도지역이 지정됩니다.
확인 방법은 간단합니다.
1. 정부24 사이트(www.gov.kr)에서 ‘토지이용규제정보서비스’ 검색 후 주소 입력.
2. 또는 국토교통부 제공 ‘토지이용규제정보서비스'(luris.molit.go.kr)에 접속해 지번 주소 입력.
여기서 용도지역, 용도지구, 용도구역, 건폐율, 용적률 등 모든 제한 사항이 즉시 출력됩니다.
예를 들어 서울 강남구 대치동 아파트 토지는 제2종일반주거지역으로 표시되며, 바로 옆 공장 부지는 공업지역으로 구분됩니다.
이 확인 없이 건축 신청하면 허가 불가로 이어지니 반드시 먼저 해보세요.
발급 비용은 1부당 1,000원이며, 온라인으로 즉시 다운로드 가능합니다.
이 문서로 은행 대출이나 매매 시 활용하세요.
제1종일반주거지역 이용 제한 상세
제1종일반주거지역은 주로 저층 주택 위주의 쾌적한 주거환경을 보호하는 곳입니다.
토지 용도지역에 따라 달라지는 이용 제한 중 가장 엄격한 편으로, 1종 주거지역에서는 건축물 높이를 12미터 이하(4층)로 제한합니다.
허용되는 건축물은 단독주택, 공동주택(연립주택 4층 이하), 근린생활시설(동네마트, 미용실 규모)입니다.
2종 보다는 상업시설이 적게 허용되며, 공장이나 창고는 원칙적으로 금지입니다.
건폐율은 50~60%, 용적률은 100~200%로 적용되는데, 지역별로 시·군·구 조례에 따라 다를 수 있습니다.
예를 들어 경기도 용인시 처인구 제1종일반주거지역 토지에서 카페를 짓고 싶다면 근린생활시설로 분류되어 가능하지만, 면적 150㎡ 초과 시 불가합니다.
학교, 병원 등 공공시설은 허용되나, 주유소나 목욕탕은 제한됩니다.
건축 허가 신청 시 시·군·구청 건축과에 제출해야 할 서류는 건축도면, 토지대장, 건축물관리대장, 소유권증명서 등입니다.
제2종일반주거지역 이용 제한 상세
제2종일반주거지역은 제1종보다 중·고층 아파트가 많아지는 지역으로, 주거와 상업이 적당히 섞입니다.
토지 용도지역에 따라 달라지는 이용 제한에서 높이 제한은 최대 12층 또는 50미터까지 완화되지만, 용적률은 200% 이내입니다.
허용 건축물에는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 외에 소규모 사무실, 학원(수강생 30명 미만)이 포함됩니다.
하지만 공장, 물류창고, 유흥주점은 여전히 금지입니다.
건폐율 40~60%, 용적률 200~250%가 표준인데, 서울시 동작구 상도동처럼 인구밀집 지역은 조례상 용적률 250%로 상향 가능합니다.
실제로 제2종에서 편의점(150㎡ 이하)을 신축할 때는 인접 주민 동의서가 필요 없으나, 주차대수(30㎡당 1대) 확보가 필수입니다.
분쟁 예방을 위해 건축 전 인근 토지 용도지역도 확인하세요.
| 항목 | 제1종 일반주거 | 제2종 일반주거 |
|---|---|---|
| 최대 높이 | 12m (4층) | 50m (12층) |
| 건폐율 | 50~60% | 40~60% |
| 용적률 | 100~200% | 200~250% |
| 상업시설 허용 | 근린생활만 | 소규모 사무실 포함 |
준주거지역 이용 제한 상세
준주거지역은 주거와 상업이 공존하는 전이 지역으로, 토지 용도지역에 따라 달라지는 이용 제한이 상대적으로 유연합니다.
높이는 제2종과 비슷하게 12층 이내, 건폐율 50~60%, 용적률 200% 정도입니다.
허용되는 건축물은 주택 외에 호텔(50실 미만), 음식점, 세탁소, 일반 사무실 등입니다.
다만 대형마트나 공장 설립은 불가하며, 교통량 증가를 막기 위해 주차장 설치가 강화됩니다.
예를 들어 부산 해운대구 우동 준주거지역에서 모텔을 지을 때는 소음 방지 설비를 증명해야 합니다.
신청 절차는 건축 허가 외에 도시계획위원회 심의를 거쳐야 할 수 있으며, 처리 기간은 30~60일 소요됩니다.
상업지역 이용 제한 상세
상업지역은 도심 상권 중심으로, 토지 용도지역에 따라 달라지는 이용 제한이 가장 덜한 곳입니다.
제1종상업지역은 중심상업(백화점, 대형마트 허용), 제2종은 일반상업(상점가), 제3종은 근린상업으로 나뉩니다.
높이 제한은 없거나 200m 이상 가능하며, 용적률 400~1300%까지 올라갑니다.
건폐율도 60~80%로 높습니다.
모든 상업시설 허용되지만, 공업시설은 여전히 제한적입니다.
서울 명동 제1종상업지역처럼 용적률 1300% 적용 시 지하3층~지상20층 빌딩이 가능합니다.
허가 시 교통영향평가서 제출 필수로, 비용은 500만~1,000만원 정도입니다.
지방자치단체별 조례 확인하세요.
공업지역 이용 제한 상세
공업지역은 제1종(경공업), 제2종(중공업), 제3종(범용공업)으로 구분되며, 토지 용도지역에 따라 달라지는 이용 제한에서 주거시설이 거의 금지됩니다.
제1종은 가전제조 등 경미한 공장, 제2종은 화학공장 허용되지만 높이 20~50m 제한, 용적률 200~300%입니다.
건폐율 50~70%.
주택은 공장 부지 20% 이내로만 가능하며, 학교나 병원은 불가합니다.
인천 서구 경서동 제2종공업지역에서 공장 신축 시 환경영향평가서(대상 면적 1만㎡ 이상)와 소음·진동 기준 준수 증명이 필요합니다.
신청 기한은 건축 허가 접수 후 1년 이내 착공입니다.
녹지지역 이용 제한 상세
녹지지역은 보전·생산·보호녹지로 나뉘며, 토지 용도지역에 따라 달라지는 이용 제한이 엄격합니다.
보전녹지는 건축 자체가 제한적(면적 1,000㎡ 미만 단독주택만), 생산녹지는 농업시설·레저시설 허용, 보호녹지는 용적률 50~100%로 낮습니다.
높이 10m 이하, 건폐율 20% 이내.
경기도 가평군 보전녹지에서 펜션 짓기 위해서는 산지전용허가(산림청) 추가 신청, 비용 ㎡당 1,000원 정도입니다.
허가율은 30% 미만이니 대안 검토하세요.
특정용도지역 이용 제한 상세
특정용도지역은 공원·체육·관광 등 특수 목적으로, 토지 용도지역에 따라 달라지는 이용 제한이 용도별로 극명합니다.
공원특정지역은 공원시설만, 관광특정은 호텔·리조트 허용되지만 용적률 200% 이내.
제주도 관광특정지역에서 리조트 신축 시 문화재평가서와 교통영향평가 필수, 처리 기간 90일.
변경 시 국토위 심의 거쳐야 합니다.
허용·제한 건축물 예시 표
| 용도지역 | 허용 예시 | 제한 예시 |
|---|---|---|
| 제1종주거 | 단독주택, 소매점 | 공장, 다세대 5층 이상 |
| 제2종주거 | 아파트, 학원 | 공장, 대형마트 |
| 상업지역 | 백화점, 사무실 | 중공업 공장 |
| 공업지역 | 제조공장 | 주택, 학교 |
| 녹지지역 | 농업시설 | 상업시설, 고층건물 |
용도지역 변경 신청 절차
용도지역 변경은 필요 시 시·군·구청에 신청하세요.
1. 변경 사유서(지역 개발 계획 등) 작성.
2. 토지면적 1만㎡ 이상 시 도시계획위원회 심의.
3. 필요 서류: 토지대장, 개발계획서, 교통·환경영향평가.
4. 비용: 심의 수수료 100만~500만원.
5. 처리 기간 6개월~1년.
성공률은 공익 목적일 때 40% 정도입니다.
제2종주거를 상업으로 변경 사례처럼 인근 개발 추세 활용하세요.
실패 시 개발행위허가로 우회 가능합니다.
실제 사례와 주의사항
경기도 수원시 영통구 제1종주거 토지에서 무허가 공장 적발 사례: 벌금 3,000만원+철거 명령.
반대로 제2종주거에서 오피스텔 성공 건축은 용적률 250% 적용으로 수익 20% 증가.
주의사항 1. 용도지역 외 용도지구(도시재생지구 등) 중복 확인.
2. 개발제한구역 해제 여부 반드시 체크(2023년 기준 전국 5만ha 해제).
3. 농지인 경우 농지법상 전용허가 추가(농림축산식품부, 비용 ㎡당 500~2,000원).
4. 분쟁 시 행정심판 청구 기간 90일 이내.
이 모든 걸 미리 알면 토지 투자 성공률이 2배 올라갑니다.
최근 2024년 서울 1,200ha 상업지역 확대 사례처럼 개발 호재 주목하세요.
시정명령 무시 시 강제철거+과태료 일 최대 300만원입니다.
신청은 시군구청, 서류 5종(도면 등), 기간 30일.
하지만 용도지역 본 제한은 여전합니다.
무시 시 계약취소 소송에서 패소 사례 많습니다.
산지전용+개발허가 듀얼 신청, 승인율 50% 미만.
