목차
전월세 계약서 작성 기본 원칙
신고 대상 확인부터 시작하세요
주의할 주요 특약 유형 1: 보증금·월세 관련
주의할 주요 특약 유형 2: 계약 기간·갱신 조건
주의할 주요 특약 유형 3: 권리금·관리비 부담
주의할 주요 특약 유형 4: 인테리어·수리 책임
특약 작성 시 필수 팁
전월세신고제와 특약 연계
실제 사례와 대처법
FAQ
전월세 계약서 작성 기본 원칙
전월세 계약서를 작성할 때 특약은 계약의 핵심입니다.
기본 조항만으로는 발생할 수 있는 분쟁을 미리 막기 위해 특약을 명확히 적어야 해요.
특히 전월세신고제 대상 계약이라면 보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 시 계약일로부터 30일 이내에 지자체에 신고해야 하며, 이 과정에서 특약 내용도 정확히 반영되어야 합니다.
특약은 임대인과 임차인 모두에게 유리한 방향으로 작성하되, 법적 효력이 없거나 무효가 될 수 있는 표현은 피하세요.
계약서 사본을 사진이나 PDF로 준비해 온라인 신고 시 첨부하면 자동 확정일자가 부여됩니다.
신고 대상 확인부터 시작하세요
계약서 작성 전에 먼저 신고 대상을 확인하세요.
보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과하는 주택 임대차 계약(신규·갱신 포함)은 반드시 신고 대상입니다.
예외는 보증금 6천만 원 이하かつ 월세 30만 원 이하, 공공임대주택, 가족 간 거래 등입니다.
2025년 기준 이 금액 기준은 유지 중이며, 계약 체결일로부터 30일 이내 신고를 하지 않으면 100만 원 이하 과태료가 부과될 수 있어요.
특약 작성 시 이 기준을 염두에 두고 보증금 반환 조건 등을 세밀하게 적으세요.
임대인이나 임차인 누구든 부동산거래관리시스템(realty.eais.go.kr)이나 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 신고 가능하며, 주민센터 방문 시 계약서 사본 지참 필수입니다.
팁: 계약 전에 확정일자 자동 부여를 위해 신고 의무를 특약에 명시하세요.
“계약일로부터 30일 이내 공동 신고”처럼 적으면 분쟁 예방에 좋습니다.
주의할 주요 특약 유형 1: 보증금·월세 관련
보증금과 월세는 계약의 핵심이니 특약으로 세부 조건을 명확히 하세요.
예를 들어, “보증금 5억 원 중 3억 원은 관리비 포함, 반환 시 이자 3% 지급”처럼 구체적으로 작성합니다.
월세 지연 시 “5일 이내 미납 시 연 12% 지연이자 부과”라고 적되, 주택임대차보호법상 연 12% 초과 이자는 무효이니 주의하세요.
보증금 반환 시 “계약 종료 후 1개월 이내 반환, 미반환 시 주택도시보증공사(HUG) 가입 의무”를 넣으면 임차인 보호에 유리합니다.
2025년 전월세신고제에서 이러한 금액을 정확히 신고해야 하며, 허위 신고 시 500만 원 이하 과태료 위험이 있습니다.
| 특약 예시 | 주의점 |
|---|---|
| 보증금 일부 중도 반환 허용 | 반환 시점과 금액 명시 (예: 6개월 후 1억 원 반환) |
| 월세 인상 상한 | 5% 이내로 제한, 법정 상한 준수 |
| 보증금 이자 지급 | 연 3% 기준 명시, 세금 공제 여부 확인 |
이 특약들은 갱신 계약 시에도 재신고 대상이 되니 변경 사항을 반영하세요.
예를 들어 보증금이 6천만 원에서 7천만 원으로 늘면 신규 신고처럼 30일 이내 처리해야 합니다.
주의할 주요 특약 유형 2: 계약 기간·갱신 조건
계약 기간은 2년을 기본으로 하되, 특약으로 “1년 단기 계약, 자동 갱신 없음” 또는 “2년 후 갱신 시 월세 3% 인상 허용”처럼 적으세요.
주택임대차 3법에 따라 갱신청구권이 2회(4년) 보장되니, “갱신 거부 시 1년 사전 통보”를 넣어 분쟁을 줄입니다.
단기 임대(6개월)라도 보증금·월세 기준 초과 시 신고 의무가 있으니 특약에 기간을 명확히 하세요.
갱신 시 보증금 변동이 있으면 계약일 기준 30일 이내 재신고 필수입니다.
팁: “임차인 전입신고 후 확정일자 자동 부여 확인” 특약을 추가하세요.
전입신고와 전월세신고는 별개지만, 함께 처리하면 보증금 우선변제권이 강화됩니다.
주의할 주요 특약 유형 3: 권리금·관리비 부담
권리금은 “양도 시 권리금 5천만 원 수령 동의, 반환 의무 없음”처럼 적되, 권리금 반환 의무는 법적으로 인정되지 않으나 분쟁 소지 있음을 유의하세요.
관리비는 “월 20만 원 별도 부담, 공과금 포함 여부 명시”로 구체화합니다.
월세 30만 원 초과 계약이라면 이 부분이 신고 내용에 포함되니 정확히 하세요.
권리금 거래 시 별도 특약으로 “권리금 수령 확인서 첨부”를 넣으면 안전합니다.
주의할 주요 특약 유형 4: 인테리어·수리 책임
인테리어 특약은 “임차인 설치 시 원상복구 의무, 비용 임대인 부담 없음”으로 작성하세요.
경미한 수리는 임차인, 대규모는 임대인 책임으로 나누되, “도배·장판 교체 임차인 부담”처럼 예시를 들면 좋습니다.
계약 종료 시 “합의 하에 사진 촬영 확인”을 추가해 증빙하세요.
이러한 특약은 신고 시 계약 내용으로 제출되니 모호한 표현 피하세요.
| 특약 유형 | 권장 문구 예시 | 위험 요소 |
|---|---|---|
| 인테리어 원상복구 | 계약 종료 2주 전 사진 제출 후 확인 | 합의 없으면 분쟁 발생 |
| 수리 분담 | 50만 원 미만 임차인, 초과 임대인 | 기준 모호 시 소송 위험 |
| 반려동물 사육 | 허용 시 보증금 10% 추가 | 인접 민원 발생 가능 |
특약 작성 시 필수 팁
특약은 계약서 뒷면이나 별지로 작성하되, 임대인·임차인 서명 날인 필수입니다.
1. 구체적 숫자 사용(금액, 기간, %), 2. 법률 준수(주택임대차보호법, 부동산거래신고법), 3. 양측 합의 증빙(사진 첨부), 4. 분쟁 시 중재 조항 추가(“한국공인중개사협회 중재”)를 지키세요.
청년·신혼부부라면 특약에 “HUG 전세보증 가입 시료 지원”을 넣어 혜택 받으세요.
신고 후 이 내역이 주거급여·월세지원 증빙으로 쓰입니다.
팁: 특약 5개 초과 시 별도 계약서 작성.
계약서 분실 방지 위해 신고 시스템에 등록하세요.
전월세신고제와 특약 연계
특약 내용을 신고 시 반영하세요.
부동산거래관리시스템에서 로그인(공동인증서 또는 간편인증) 후 주택 소재지, 보증금·월세, 계약기간, 특약 요지 입력합니다.
오프라인은 관할 주민센터에서 전입신고와 일괄 처리 가능.
신고 완료 시 확정일자 자동 부여로 임차권 등기 간소화되고, 계약서 검색 기능으로 분실 걱정 없습니다.
미신고 시 임대인 과태료 부담 가능성 있으니 특약에 “공동 신고 의무” 명시하세요.
실제 사례와 대처법
사례 1: 월세 특약에 “인상 무제한” 적어 분쟁.
대처: 법정 상한(5%) 명시 재작성 후 재신고.
사례 2: 인테리어 원상복구 미합의로 보증금 공제.
대처: 사진 증빙 특약 추가.
사례 3: 갱신 시 보증금 미신고로 50만 원 과태료.
대처: 변경 계약일 30일 이내 부동산거래관리시스템 신고.
이러한 사례에서 특약의 구체성이 핵심입니다.
초기 위반은 계도 가능하나 반복 시 처벌 강화됩니다.
변경 없어도 권장합니다.
신고 시 월세에 반영 확인.
정부24나 주민센터에서 단독 신고 시 권리 보호 강화되며, 임대인 과태료 부담 피할 수 있어요.
항상 서면·사진 증빙하세요.
공공임대는 제외.
