목차
다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점과 핵심 조건
중과세율 상세 분석과 세금 부담 비교
정부 보완책: 잔금 유예와 실거주 의무 완화
절세 전략 5가지 실전 적용법
세금 시뮬레이션: 10억 차익 기준 계산
체크리스트: 유예 종료 후 대응 준비
FAQ
다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점과 핵심 조건
다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일에 종료됩니다.
이 날짜까지는 누구나 기본세율로 양도세를 납부할 수 있지만, 그 이후부터는 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 때 중과세가 부활합니다.
핵심은 5월 9일까지 정식 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 것입니다.
가계약은 인정되지 않으니 주의하세요.
유예 종료 후 적용되는 중과 기준은 보유 주택 수에 따라 다릅니다.
2주택자는 기본세율에 20%p 추가, 3주택 이상은 30%p 추가로 최고 실효세율이 82.5%까지 올라갑니다.
장기보유특별공제도 중과 대상 주택에는 전면 배제됩니다.
양도 시점의 지역 지정 여부로 판단하니, 조정대상지역 현황을 미리 확인하세요.
매매계약 후 잔금일을 늦춰 중과를 피하세요.
▶ 조정대상지역 현황을 미리 확인해보세요 ◀
중과세율 상세 분석과 세금 부담 비교
유예 종료 후 세금 부담이 급증합니다.
2주택자는 62% 세율(기본 42% +20%p), 3주택 이상은 72% 세율(기본 42% +30%p)이 적용됩니다.
장기보유특별공제 배제로 과세표준이 크게 늘어나 실효세율이 82.5%에 달할 수 있습니다.
| 구분 | 유예 기간 중 (5.9 이전) | 2주택 중과 (5.10 이후) | 3주택+ 중과 (5.10 이후) |
|---|---|---|---|
| 양도차익 | 10억 원 | 10억 원 | 10억 원 |
| 장기보유특별공제 | 3억 원 (30%) | 0원 (배제) | 0원 (배제) |
| 과세표준 | 약 6.975억 원 | 약 9.975억 원 | 약 9.975억 원 |
| 적용 세율 | 기본세율 (42%) | 62% (42%+20%p) | 72% (42%+30%p) |
| 산출세액 (지방세 포함) | 약 2.6억 원 | 약 5.9억 원 | 약 6.8억 원 |
| 유예 대비 추가 세금 | – | +3.3억 원 | +4.2억 원 |
위 표처럼 10억 원 양도차익 기준으로 3주택 이상 보유자는 유예 기간 중 2.6억 원 세금이 6.8억 원으로 4.2억 원 이상 증가합니다.
기본공제 250만 원과 지방소득세 10%를 적용한 계산입니다.
양도 전에 양도소득세 계산기를 활용해 본인 상황을 시뮬레이션하세요.
정부 보완책: 잔금 유예와 실거주 의무 완화
정부는 유예 종료 충격을 완화하기 위해 보완책을 마련했습니다.
매도인이 조정대상지역 다주택자인 경우에만 적용되며, 기존 조정지역은 계약일로부터 4개월, 신규 조정지역은 6개월까지 잔금을 유예할 수 있습니다.
세입자 거주 주택은 2028년 2월 11일까지 실거주 의무가 유예됩니다.
이 보완책은 한시적입니다.
매매계약은 2026년 5월 9일까지 체결해야 하며, 잔금 지급 시점만 늦출 수 있습니다.
분양권도 주택 수에 포함되니 전체 자산을 점검하세요.
임차인 보호를 위해 세입자 거주 주택 양도 시 이 규정을 활용하면 중과 부담을 줄일 수 있습니다.
계약서에 세입자 거주 사실을 명확히 기재하세요.
절세 전략 5가지 실전 적용법
유예 종료 후 대응 전략으로 다음 5가지를 실천하세요.
1. 2026년 5월 9일 이전 정식 매매계약 체결: 계약금 지급으로 유예 혜택 확보.
가계약은 무효입니다.
2. 잔금 유예 활용: 조정지역별 4~6개월 연장으로 중과 시점을 늦춥니다.
잔금일 계산 시 지방세 포함 총세액을 미리 산정하세요.
3. 세입자 거주 주택 우선 매도: 2028년 2월 11일까지 실거주 의무 유예로 장기보유특별공제 유지 가능.
4. 주택 수 조정: 양도 전 1주택으로 줄여 중과 대상에서 제외.
증여 전략도 고려하되 세금 부담을 계산하세요.
5. 필요경비 철저 공제: 취득가, 개선비, 중개수수료 등 증빙 서류를 보관.
비과세 조건(1년 실거주 등) 확인으로 1,000만 원 이상 절감 가능.
이 전략들은 국세청 기준에 기반하며, 개인 상황에 맞게 적용하세요.
증여 시에도 다주택자 기준이 적용될 수 있으니 전문가 상담을 권장합니다.
세금 시뮬레이션: 10억 차익 기준 계산
양도차익 10억 원, 장기보유 10년 보유 가정 시 유예 종료 후 세금 변화를 자세히 보겠습니다.
기본공제 250만 원 적용.
유예 기간 중: 장특공제 30% (3억 원 공제) → 과세표준 6.975억 원 → 42% 세율 → 산출세액 약 2.6억 원 (지방세 포함).
2주택 중과 후: 장특공제 배제 → 과세표준 9.975억 원 → 62% 세율 → 산출세액 약 5.9억 원.
추가 부담 3.3억 원.
3주택 이상 중과 후: 과세표준 9.975억 원 → 72% 세율 → 산출세액 약 6.8억 원.
추가 부담 4.2억 원.
5억 원 차익 기준으로도 중과 시 세율 68~75%, 유예 시 38~40%로 수억 원 차이 발생합니다.
양도 전 국세청 홈택스에서 정확한 계산을 해보세요.
| 차익 규모 | 유예 적용 세금 | 중과 적용 세금 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 5억 원 | 약 7~9천만 원 | 약 1억 8천만 원 이상 | 1억 원+ |
| 10억 원 (3주택) | 2.6억 원 | 6.8억 원 | 4.2억 원 |
▶ 양도 전 국세청 홈택스에서 세금 시뮬레이션을 정확히 확인해보세요 ◀
체크리스트: 유예 종료 후 대응 준비
다음 항목을 확인하며 대응하세요.
1. 보유 주택 수와 조정대상지역 여부 점검: 2026년 2월 기준 현황 확인.
2. 매매계약 예정: 5월 9일까지 계약금 지급 증빙 확보.
3. 잔금 유예 신청: 계약서에 지역별 유예 기간 명시.
4. 장기보유특별공제 자격: 보유·실거주 기간 증빙 서류 준비 (등기부등본, 주민등록 등).
5. 필요경비 증빙: 취득계약서, 납부 영수증 보관.
6. 세입자 주택 확인: 거주 사실 증명으로 2028년 유예 적용.
7. 양도세 신고 준비: 양도일로부터 2개월 내 국세청 제출.
이 체크리스트로 세금 폭탄을 피하세요.
D-85 정도 남은 기간 동안 서둘러 행동하세요.
정식 매매계약과 계약금 지급이 필수입니다.
가계약은 인정되지 않습니다.
세입자 거주 사실을 계약서에 명확히 하세요.
전체 자산을 확인하세요.
2026년 5월 9일을 기준으로 준비하세요.
