임대소득종합소득세 신고 의무 기준 요약
월세를 받기 시작하면 임대소득종합소득세 월세 받으면 신고 의무 생기는 기준을 먼저 확인하세요.
국세청은 부부 합산 보유 주택 수를 핵심으로 봅니다.
2주택 이상 보유자라면 월세를 단 1원이라도 받으면 전액 과세 대상이 됩니다.
1주택자도 고가주택(기준시가 12억원 초과)인 경우 월세 수입이 있으면 신고해야 합니다.
총임대수입(월세 합계 + 간주임대료)이 2,000만 원 이하라면 분리과세(14% 단일 세율)나 종합과세 중 선택 가능합니다.
2,000만 원 초과 시 다른 소득과 합산해 종합과세합니다.
2025년부터 2주택 이상은 소득 규모 무관 전면 과세로 강화됩니다.
자세한 기준은 국세청 홈택스에서 확인하세요.
보유 주택 수를 부부 합산으로 계산하는 게 핵심입니다.
부부 합산 주택 수에 따른 월세 신고 기준
임대소득종합소득세에서 월세 신고 의무는 부부 합산 보유 주택 수로 결정됩니다.
2주택자 이상이라면 월세 수입이 있으면 무조건 신고 대상입니다.
배우자 명의 주택도 합칩니다.
오피스텔, 상가주택, 원룸, 다가구주택도 주거용 임대 시 주택 수에 포함되며, 원룸·다가구는 각각 1세대로 산정합니다.
1주택 보유자 기준: 연 2,000만 원 이하 소득은 비과세, 초과 시 신고.
하지만 2주택 이상 보유자는 2025년부터 소득 2,000만 원 이하라도 반드시 신고하고 세금 납부해야 합니다.
고가주택(기준시가 12억원 초과) 1주택자도 월세 수입 발생 시 신고 의무가 생깁니다.
| 주택 수 (부부 합산) | 월세 신고 기준 |
|---|---|
| 1주택 | 연 2,000만 원 초과 or 고가주택(12억 초과) |
| 2주택 이상 | 월세 1원이라도 받으면 전액 과세 (2025년~ 소득 무관) |
이 기준으로 자신의 상황을 확인하세요.
주택 수 계산 시 주거용으로 임대하는 모든 부동산을 포함합니다.
총임대수입 2,000만 원 기준과 과세 방식
과세 대상 확인 후 총임대수입 2,000만 원을 넘는지 봅니다.
2,000만 원 이하라면 분리과세(14% 세율) 또는 종합과세 선택 가능, 본인에게 유리한 쪽으로 합니다.
2주택 이상은 이 기준과 무관하게 전액 과세입니다.
분리과세: 다른 소득과 분리해 14% 적용, 간단합니다.
종합과세: 다른 소득 합산 후 누진세율 적용, 공제 많을 때 유리합니다.
2026년 기준으로 총임대수입 계산 시 월세 합계와 간주임대료를 더하세요.
예를 들어 월세만 받는 경우 1년 총액으로 판단합니다.
선택 과세가 아닌 전면 과세입니다.
전세보증금 간주임대료 신고 기준
전세보증금만 받을 때는 원칙적으로 비과세지만, 3주택 이상 소유자 중 보증금 합계 3억원 초과 시 간주임대료로 신고합니다.
계산법은 두 가지: 기장신고는 (3억 초과 보증금) × 60% × 정기예금이자율 – 임대사업 관련 비용.
추계신고는 (3억 초과 보증금) × 60% × 정기예금이자율입니다.
정기예금이자율은 국세청 고시 이율 적용.
| 사례 | 주택 구성 | 전세보증금 합계 | 과세 여부 |
|---|---|---|---|
| 1 | 109㎡ 3채 | 3억원 초과 | 과세 |
| 2 | 109㎡ 2채 + 40㎡(2억 이하) 1채 | 3억원 초과 | 소형 제외, 2주택 비과세 |
| 3 | 109㎡ 2채 + 40㎡(2억 이하) 2채 | 3억원 초과 | 소형 제외, 2주택 비과세 |
| 4 | 109㎡ 3채 + 40㎡(2억 이하) 1채 | 3억원 초과 | 소형 제외, 3주택 과세 |
월세와 전세 혼합 시 총임대수입에 포함됩니다.
보증금 없이 월세만 받는 경우도 주택 수 기준으로 신고 여부 판단.
신고 시기와 방법 상세 안내
신고 시기는 매년 5월 종합소득세 확정신고 기간입니다.
방법은 관할 세무서 방문 또는 홈택스 전자신고.
홈택스에서 임대소득 입력: 1년간 받은 총 월세액 기입, 간주임대료 계산 후 추가.
절차: 1. 홈택스 로그인, 2. 종합소득세 신고 메뉴 선택, 3. 임대소득 항목 입력(주택 코드 701102 등 사용), 4. 총임대수입 산정, 5. 과세 방식 선택(분리/종합), 6. 제출 및 납부.
등록하지 않은 임대주택도 신고 대상입니다.
예: 보증금 7억 A주택, 3억 B주택 등 상세 내역 기재로 오류 방지.
소형주택 예외 적용 팁
소형주택(1호당 40㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하)은 2026년 12월 31일까지 주택 수 산정에서 제외됩니다.
3주택 이상 판단 시 빼고 계산하세요.
전세보증금 과세 여부도 이 기준 적용.
반드시 면적과 시가 확인 후 제외 여부 판단.
예: 109㎡ 2채 + 소형 1채 = 2주택으로 비과세 가능.
하지만 소형 초과 시 3주택 과세.
임대등록 여부와 무관하게 적용됩니다.
2026년 말까지 한시적이라 기간 내 주의하세요.
임대소득세 신고 FAQ
고가주택(12억 초과)이나 초과 소득 시 신고하세요.
분리과세나 종합과세 선택 없이 전면 신고입니다.
소형주택 제외 기준도 확인하세요.
5월 기간 내 총 월세액과 간주임대료 입력하세요.
원룸도 1세대로 산정됩니다.
임대사업자 아니어도 발급 가능하나 임대인 동의 권장.
